Définition de la fiscalité
Le conseil en fiscalité immobilière concerne aussi les biens que le futur acquéreur va acheter ou il à déjà en gestion, en tant que professionnel de l’immobilier, l’agent immobilier doit être capable de conseiller son client. En fiscalité , il est essentiel de pouvoir analyser la situation du client afin de le positionner sur le logement le plus adapté à sa situation. De la même manière en transaction, il faut être en mesure d’orienter l’acquéreur ou un investisseur sur la fiscalité immobilière.
La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des pratiques relatives à la perception des impôts immobiliers. Les revenus locatifs sont imposables, mais la fiscalité immobilière admet un grand nombre de dispositifs dans le but d’alléger considérablement la facture fiscale du propriétaire.
Type de revenus fonciers
Il y a deux types de revenus fonciers :
- Location nu et les loyers en loi Pinel
- Location meublée
Le contribuable fait une déclaration classique simple 2042 pour les revenus.
Pour les revenus fonciers il fera une déclaration.
- 2044 concerne : Les propriétaires d’immeuble ordinaires, y compris immeuble loi Besson ancien et Borloo ancien.
- 2044 Logement neuf qui bénéficient d’une déduction spécifique, ou au titre des dispositifs scelliers intermédiaires. (scellier ZRR ou Robin ZRR, immeubles anciens, immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou assimilé en loi Malraux etc.)
- 2072 pour les SCI.
On additionne tous les revenus fonciers de l’année, on déduit les charges déductibles. Le résultat de cette 2044 est reporté dans la ligne spéciale, dans la déclaration 2042.
Dans les revenus on attend les loyers hors charges des locataires.
Les charges à déduire sont les charges du propriétaire non imputable au locataire.
De ce résultat on obtient :
- Un excédent
- Un déficit foncier
Si c’est excédent c’est ce résultat qui est la base de calcul des prélèvements sociaux.
C’est cet excédent qui rentre dans l’assiette des calculs de revenu de la TMI (Taux Marginale d’Imposition) dans la tranche la plus haute.
Si sa tranche la plus haute est de 30 % ces revenus seront imposés à 30 %
- Si c’est un déficit foncier il n’y a pas de prélèvements sociaux.
- Ce déficit vient diminuer l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu de la 2042 jusqu’à 10700 euros par an (solde reportable sur 10 ans).
- Si déficit foncier constaté dans l’année N est supérieur à 10700 euros, il est reportable sur les années suivantes et ce jusqu’à 10 ans.
Le contribuable à deux choix possibles pour la déclaration de ces revenus fonciers en location vide soit le Micro foncier ou le Réel.
Le loueur meublé non professionnel
Il s’agit d’un régime fiscal applicable aux particuliers contribuables français donnant en location à titre habituel des locaux meublés permettant une fiscalité plus avantageuse.
Cela s’applique aux biens neufs ou anciens.
Voici les conditions pour que ce soit du LMNP :
Tout d’abord, il faut déclarer obligatoirement ses revenus dans la catégorie BIC.
Ensuite, le contribuable ne doit pas être inscrit au RCS (registre de commerce de société) en tant que louer en meublé professionnel.
Enfin, les recettes engendrées par le foyer fiscal doivent être inférieures à 23 000€ ou inférieures à 50% sur le montant des revenus pour l’ensemble du foyer fiscal.
Qu'est-ce qu'un meublé ?
C’est un bien immobilier équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels. Pour être plus précis, le bien doit être équipé.
Les avantages de ce type de bien sont qu’il n’y a pas de cotisations sociales, et possibilité d’amortir comptablement le bien.
LMNP classique dans l’ancien :
- Le logement a déjà été occupé
- L’amortissement de l’immeuble et du mobilier sera possible s’ils sont inscrits à l’actif
- Le LMNP classique ne peut pas créer de déficit foncier.
Le LMNP dans le neuf (Censi Bouvard) :
- Dans le neuf l’investisseur achète un appartement meublé dans une résidence service qu’il va louer à un gestionnaire professionnel via un bail commercial
- Par ce bail le logement est loué à un professionnel qui se chargera d’exploiter cette résidence pour le compte de tous les propriétaires ce gestionnaire lui versera les loyers pendant la durée prévue dans le bail (9 à 12 ans en général). Pour que l’appartement soit appelé résidence services, il doit proposer au moins 3 à 4 services suivants :
- Petit-déjeuner
- Entretien et nettoyage régulier des locaux
- Fourniture de linge de maison
- Mise en location obligatoire dans les 30 jours de l’acquisition de logement ou achèvement
Ce dispositif a été prolongé jusqu’à 2022.
Réduction d’impôt 11 % du montant de l’investissement HT, sur 9ans (investissement limité à 300 000 euros/an).
– Remboursement de la TVA sur l’immobilier
– Amortissement des frais.
Types de résidences services
- Les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
- Résidence pour seniors
- Résidence pour étudiants
- Résidences d’affaires ou appart hôtels
Quel régime fiscal choisir
Si les revenus meublés sont inférieurs à 70 000 euros, le régime micro-Bic s’applique automatiquement.
Ce qui permet de calculer le bénéfice imposable en appliquant un abattement de 50% sur les loyers. Avec ce régime, il n’est pas possible de créer un déficit. Le micro-Bic est intéressant si les charges sont inférieurs à 50% du montant de recettes locatives.
Le propriétaire peut choisir toutefois le réel (si le montant des recettes locatives sont supérieures au montant des recettes locatives).
Il déduit l’ensemble des charges :
– Taxe foncière
– Amortissement
Vous pouvez déduire alors toutes les charges liées à votre investissement de vos revenus locatifs.
– Intérêts d’emprunt
– Charges de copropriété
– Taxe foncière
– Horaires comptable
– Prime d’assurance de l’immeuble
Vous pouvez déduire les amortissements de votre investissement :
– De 5 à 10 ans pour les meubles et équipements
– De 25 à 40 pour l’immobilier et frais d’acte
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