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Estimation ou évaluation bien immobilier

L’estimation immobilière est un processus proposé par les agents immobiliers pour déterminer la valeur vénale d’un bien.



Motifs de l'évaluation

Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d’un immeuble :

  • Préparer une mutation (transaction)
  • Financer ou refinancer l’immeuble
  • Effectuer les actes de gestion (assurer l’immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d’une saine gestion, déterminer la valeur locative et le prix du loyer)
  • Payer ses impôts ou vérifier leur bien-fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés)
  • Déclarer annuellement la valeur d’un portefeuille immobilier
  • Défendre ses droits en justice.

Le prix des immeubles gouverne, au-delà de l’investissement, la vie des personnes, des institutions et des États. Le contraste est saisissant : d’un côté, un risque majeur pour les économies de possibles sous évaluations, de l’autre, des pratiques trop souvent archaïques d’estimation des valeurs. Le phénomène est encore amplifié par la multitude des formes d’analyse.

Les méthodes d'évaluation

Quelle méthode est à même d'évaluer, c'est-à-dire de « capturer » efficacement et utilement la valeur d'un actif immobilier ?

Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches :

  • La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables
  • L’actualisation des gains futurs générée avec le bien
  • Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors marché (écoles, musées, usines…)

La valeur est égale aux revenus nets divisés par le taux global d’actualisation.

C’est la formule utilisée par les institutions financières, mais également par les investisseurs qui considèrent un bien immobilier comme un produit financier.

Difficile, l’opération est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier en France évaluateur agréé au Québec) qui va traiter certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.

Sagesse immobilière se propose d’estimer la valeur vénale de votre bien gratuitement.

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