Dispositif Fiscal : Le LMNP non géré
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal français permettant aux propriétaires de louer des logements meublés en bénéficiant d’avantages fiscaux, sous réserve de remplir certaines conditions de revenus (recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 € et ne représentant pas la principale source de revenus du foyer fiscal) et de fournir une liste minimale d’équipements.
Pour qui ?
Tout investisseur qui achète un appartement ou une maison hors résidence de services peut opter pour le LMNP non géré, à condition de meubler le logement conformément à la liste légale définie par la loi ALUR (literie, cuisine équipée, électroménager, etc.).
Quels objectifs ?
– Percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers meublés.
– Amortir fiscalement le bien et réduire l’imposition sur les loyers.
– Préparer une transmission du patrimoine immobilier.
– Exonération de la plus-value après 22 ans de détention (comme pour un bien détenu en direct).
Quels biens éligibles ?
– Appartements et maisons classiques.
– Biens achetés vides puis équipés en meublés.
– Logements déjà meublés respectant les critères légaux.
Ne sont pas concernés : les résidences de services (soumises au LMNP géré).
Quels avantages fiscaux ?
– Amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier, permettant de neutraliser une grande partie des loyers imposables.
– Revenus déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), souvent plus avantageux que les revenus fonciers.
– Possibilité d’investir en nom propre ou via une SARL de famille pour opter à l’impôt sur le revenu (IR).
Quelles conditions et souplesses ?
– Le bien doit être équipé pour être qualifié de « logement meublé ».
– Le propriétaire peut gérer lui-même son bien ou déléguer la gestion à un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens).
– À la revente :
• Pas de réintégration des amortissements comptables après 15 ans.
• Exonération de plus-value au bout de 22 ans.
– Possibilité de louer à ses enfants ou d’affecter le bien à sa résidence principale après une période de détention.
– Transmission facilitée après 10 ans.
Services associés ?
– Gestion locative (mise en location, suivi des loyers, SAV).
– Assurances (loyers impayés, PNO, multirisques).
– Accompagnement comptable et fiscal pour déclarer les revenus au régime BIC.
– Solutions de financement adaptées à l’investissement locatif.
Conclusion
En résumé, le LMNP non géré est une solution souple et fiscalement avantageuse pour tout investisseur souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, générer des revenus complémentaires et préparer sa transmission, tout en gardant la liberté de gestion de son bien.
Et si vous passiez à l’action ?
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